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Alors que la loi ALUR du 24 mars 2014 ne l'avait pas prévu, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a modifié le dernier alinéa de l'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 pour préciser qu'un décret fixera  la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.  

Ce décret du 23 mai 2019 a été publié au journal officiel du 24 mai 2019.

Rappelons que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25.  Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

Ainsi :

- La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible à l'ensemble des copropriétaires, est la suivante :

1° Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité ;

5° Les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;

6° L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;

7° Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;

9° Le contrat de syndic en cours.

- La liste minimale des documents relatifs au lot d'un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé, est la suivante :

1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;

3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

4° Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

?- La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible aux seuls membres du conseil syndical, pour l'exercice de leurs missions d'assistance et de contrôle définies à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, est la suivante :

1° Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu ;

2° Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;

3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures...

Les procédures devant les tribunaux pour cause de charges de copropriété impayées ont bondi de 29% en dix ans.

Une sérieuse envolée. Entre 2007 et 2017, les procédures en justice pour cause de charges de copropriété impayées ont explosé de 29%, passant ainsi de 22.300 à près de 28.700, selon la dernière étude («Les Contentieux de la copropriété en 2017») du ministère de la Justice, que Le Parisien-Aujourd’hui en France a pu consulter.

Les territoires les plus concernés par ces contentieux sont Paris (11,2% des cas), les Alpes-Maritimes (10%), la Seine-Saint-Denis (8,7%) et les Hauts-de-Seine (5,1%), selon le rapport qui met également en lumière que plus de huit actions en justice sur dix concernent des sommes inférieures à 10.000 euros.

Interrogé par Le Parisien-Aujourd’hui en France, Émile Hagège, le directeur de l’Association des responsables de copropriété (ARC), estime que de nos jours «au moins une copropriété sur deux a des soucis de charges impayées, avec des conséquences souvent désastreuses». «Non seulement, le syndic de copropriété, qui administre l’immeuble, peut ensuite avoir des difficultés à payer les dépenses courantes (électricité, gaz, voire concierge), mais les travaux prévus s’en trouvent retardés, ce qui se solde par une dégradation de la construction… qui nécessite ensuite de plus lourds travaux», explique de son côté Rachid Laaraj, le fondateur du courtier en syndic Syneval, au quotidien.

Extrait Le FIGARO IMMOBILIER.

LOI ELAN ET COPROPRIETE

Suite à la publication de la loi ELAN le 24 novembre 2018, nous vous proposons un inventaire rapide des dispositions intéressant la copropriété.

La loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite "loi ELAN" a été votée définitivement le 16 octobre 2018 et publiée au Journal Officiel le 24 novembre 2018. 

Deux ordonnances modifieront encore le droit de la copropriété. La première portera sur la partie législative du code de la copropriété afin de regrouper et d'organiser l'ensemble des règles régissant ce droit. La seconde, quant à elle, devra redéfinir le champ d'application de la loi du 10 juillet 1965 et en adapter les dispositions au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété. Elle devra également clarifier, moderniser, simplifier les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision du syndicat ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

La première ordonnance devra intervenir dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la promulgation de la loi ELAN, la seconde dans un délai de douze mois suivant cette même promulgation.

Les principales mesures de la loi ELAN sont :

- l'introduction du lot transitoire

A cet effet, l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié et définit le lot transitoire comme un lot « formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante ». Cette définition résulte de la jurisprudence. La création et la consistance du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété.

- la fixation du point de départ du statut de la copropriété, qu'il s'agisse de mise en copropriété d'un immeuble bâti ou des immeubles à construire. Pour les immeubles existants, le point de départ est fixé à compter du premier transfert de propriété d'un lot. Pour les immeubles à construire, il s'agira de la livraison du premier lot.

- l'ajout de nouvelles présomption de parties communes : « tout élément incorporé dans les parties communes »  ou de droits accessoires à ces dernières : « le droit d'affichage et le droit de construire ».

- une définition précise de la notion et des règles applicables aux parties communes spéciales ainsi qu'aux parties communes à jouissance exclusive. A cet effet, le nouvel article 6-2 de la loi de 1965 précise notamment que la création de parties communes spéciales est indissociable de charges spéciales à chacune d'entre elles. Par ailleurs, l'article précité prévoit que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être votées soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires par les seuls copropriétaires concernés. L'existence de ces parties communes spéciales ou à jouissance exclusive doit expressément figurer dans le règlement de copropriété.

- la possibilité d'affecter les sommes détenues au titre du fonds de travaux en fonction de l'existence de parties communes spéciales ou de clés de répartition des charges.

- la possibilité pour les copropriétaires de participer à l'assemblée générale à distance, à l'aide notamment de la visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Par ailleurs, les copropriétaires peuvent également voter par correspondance avant l'assemblée générale par l'intermédiaire d'un formulaire spécifique dont le contenu sera défini par...