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LOI ELAN ET COPROPRIETE

Suite à la publication de la loi ELAN le 24 novembre 2018, nous vous proposons un inventaire rapide des dispositions intéressant la copropriété.

La loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite "loi ELAN" a été votée définitivement le 16 octobre 2018 et publiée au Journal Officiel le 24 novembre 2018. 

Deux ordonnances modifieront encore le droit de la copropriété. La première portera sur la partie législative du code de la copropriété afin de regrouper et d'organiser l'ensemble des règles régissant ce droit. La seconde, quant à elle, devra redéfinir le champ d'application de la loi du 10 juillet 1965 et en adapter les dispositions au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété. Elle devra également clarifier, moderniser, simplifier les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision du syndicat ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

La première ordonnance devra intervenir dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la promulgation de la loi ELAN, la seconde dans un délai de douze mois suivant cette même promulgation.

Les principales mesures de la loi ELAN sont :

- l'introduction du lot transitoire

A cet effet, l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié et définit le lot transitoire comme un lot « formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante ». Cette définition résulte de la jurisprudence. La création et la consistance du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété.

- la fixation du point de départ du statut de la copropriété, qu'il s'agisse de mise en copropriété d'un immeuble bâti ou des immeubles à construire. Pour les immeubles existants, le point de départ est fixé à compter du premier transfert de propriété d'un lot. Pour les immeubles à construire, il s'agira de la livraison du premier lot.

- l'ajout de nouvelles présomption de parties communes : « tout élément incorporé dans les parties communes »  ou de droits accessoires à ces dernières : « le droit d'affichage et le droit de construire ».

- une définition précise de la notion et des règles applicables aux parties communes spéciales ainsi qu'aux parties communes à jouissance exclusive. A cet effet, le nouvel article 6-2 de la loi de 1965 précise notamment que la création de parties communes spéciales est indissociable de charges spéciales à chacune d'entre elles. Par ailleurs, l'article précité prévoit que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être votées soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires par les seuls copropriétaires concernés. L'existence de ces parties communes spéciales ou à jouissance exclusive doit expressément figurer dans le règlement de copropriété.

- la possibilité d'affecter les sommes détenues au titre du fonds de travaux en fonction de l'existence de parties communes spéciales ou de clés de répartition des charges.

- la possibilité pour les copropriétaires de participer à l'assemblée générale à distance, à l'aide notamment de la visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Par ailleurs, les copropriétaires peuvent également voter par correspondance avant l'assemblée générale par l'intermédiaire d'un formulaire spécifique dont le contenu sera défini par décret.

- le contenu minimal de l'extranet copropriété qui sera défini par décret.

- l'exigibilité de manière anticipée des provisions hors budget prévisionnel ainsi que des sommes appelées au titre des exercices précédents une fois les comptes définitivement approuvés. Rappelons que la déchéance du terme ne s'appliquait à ce jour qu'aux provisions du budget prévisionnel ainsi qu'aux cotisations du fonds de travaux obligatoire.

- les sanctions pécuniaires auxquelles s'expose le syndic s'il ne transmet pas, suite à une demande du conseil syndical, les pièces intéressant le syndicat de copropriété. A cet effet, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires du syndic dont le montant sera défini par décret.

- l'assouplissement du seuil permettant à un copropriétaire de recevoir plus de trois mandats de représentation en assemblée générale. Ce seuil passe de 5 à 10 %. 

- l'uniformisation de la majorité requise pour le vote des travaux d'économie d'énergie qui relèveront désormais de la seule majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (et non plus à la majorité de l'article 24).

- la réduction du délai de prescription des actions personnelles qui passe de dix à cinq ans afin de l'harmoniser avec le délai de prescription de droit commun tel qu'il résulte de la réforme des prescriptions de 2008.